SETOR IMOBILIÁRIO

Evolução dos preços do setor imobiliário nos últimos anos

A habitação é um dos temas que mais preocupa os portugueses, e o peso associado ao sector imobiliário representa já cerca de 16% do PIB. O setor tem sofrido profundas alterações em Portugal, desempenhando um papel importante no desenvolvimento urbano e no turismo das cidades, mas também levando muitos portugueses, muitos jovens, a sair dos centros urbanos para irem viver na periferia, um fenómeno que é conhecido como gentrificação.

O aumento do preço da habitação tem sido generalizado desde 2014 num país onde a maioria das pessoas prefere comprar em vez de arrendar. Os preços reais da habitação têm sido em grande parte determinados pelo rendimento disponivel per capita, pela taxa de juro no mercado monetário, pela população ativa e pelo investimento residencial.

No entanto, a partir do segundo trimestre de 2016 os preços reais da habitação cresceram mais rápido do que estes fatores. Significa que a evolução favorável dos mesmos não explica por completo a subida dos preços da habitação nos últimos seis anos.

Existem outras variáveis que parecem presssionar os preços da habitação, como o turismo, o aumento de investimento direto estrangeiro (por exemplo procura de golden visas e outros investimentos) e o alojamento local. O alojamento local nos centros das grandes cidades faz com que haja uma diminuição da oferta de habitação e logo faz aumentar os preços, pela lei da oferta e da procura.

Evolução dos rendimentos e comportamento do mercado

O rendimento dos portugueses nos últimos seis anos não acompanhou esta evolução de preços. Deste modo, parece não haver fortes fundamentos na procura interna que expliquem aquela. No entanto, se olharmos para o setor a nível europeu, verifica-se que os preços em Portugal estão sincronizados com a evolução noutros mercados, o que pode significar que não existe propriamente uma bolha no setor imobiliário.

O que se verifica no mercado é que os novos projetos são rapidamente vendidos, muitas vezes mesmo antes de começarem a ser construídos. Este fator tem sustentado a subida dos preços. Tem-se assisitido no mercado que o setor imobiliário tem sido utilizado como salvaguarda de aplicações financeiras, i.e., como veículo de investimento em habitação secundária, para arrendamento.

O impacto nas famílias portuguesas

Perante este cenário as famílias portuguesas, nomeadamente os jovens, cada vez têm mais dificuldade em conseguir habitação. Além dos preços elevados há agora uma nova limitação ao financiamento bancário, colocada pelo Banco de Portugal. O prazo máximo para a contratação do crédito diminuiu para os clientes com mais de 30 anos. Também as avaliações bancárias têm estado cada vez mais abaixo dos preços médios de venda, o que mostra que os bancos estão mais cautelosos nas avaliações bancárias.

Outro efeitos a ter em conta, num contexto de previsíveis subidas nas taxas de juro, são uma possível descida nos preços dos imóveis, dado que o financiamento fica mais caro, ao mesmo tempo que aumentam as dificuldades das famílias para fazer face às prestações mensais no curto prazo. A classe média em Portugal é a que tem a taxa de esforço mais elevada nos créditos à habitação e estes podem tornar-se incomportáveis.

Perante um eventual choque imobiliário as famílias portuguesas vão demorar a adaptar-se, porque podem não ter hipótese de vender o seu imóvel de imediato. Por um lado, se uma família tiver de vender a casa sob pressão, vai vender a um preço inferior ao real valor da casa. Por outro lado, se venderem o seu imóvel poderão ter de mudar-se para uma casa pior ou mais longe dos centros urbanos da atual.Deste modo, quer esteja a pensar adquirir a sua habitação própria e permanente, ou se já é proprietário da mesma, é importante estar informado sobre a atual situação do mercado imobiliário, principalmente se pretende recorrer (ou recorreu) a financiamento bancário.

Não hesite em contactar um Gestor de Crédito, que lhe dará todo o apoio na análise do seu perfil e lhe fornecerá as soluções necessárias à tomada da melhor decisão.